Rintangan untuk Dijual oleh Pemilik (FSBO) Daftar dan Cara Mengatasinya

Anda mungkin berpikir tentang pergi "dijual oleh pemilik" atau rute FSBO, tetapi bertanya-tanya apa yang akan Anda lewatkan dengan menghindari komisi tinggi.

Setelah semua, mendaftar dengan broker real estate yang ditugaskan secara teratur akan mengambil 6%, 7%, atau bahkan lebih langsung dari atas harga penjualan Anda. Dan, itu berarti banyak uang yang keluar dari kantong Anda. Jadi, banyak orang ingin pergi ke "untuk dijual oleh pemilik" rute untuk mendapatkan yang terbaik untuk rumah mereka.

Jadi, mari kita lihat apa yang mungkin Anda lewatkan.

Pertama, kecuali Anda pertama kali berbicara dengan beberapa agen real estat, Anda mungkin tidak tahu apa yang dijual oleh rumah yang sebanding di daerah Anda. Memahami apa yang dijual oleh properti serupa sangat penting untuk menentukan harga properti Anda untuk dijual. Jika harga rumah Anda terlalu tinggi Anda mungkin tidak dapat menjual properti Anda sampai Anda menurunkan harga yang diminta dan menjadi lebih kompetitif.

Jadi, sebelum Anda memutuskan untuk pergi rute FSBO, dapatkan bantuan dari beberapa agen real estate tentang pengaturan harga daftar yang tepat.

Kedua, sementara Anda mungkin memiliki tanda di halaman depan rumah Anda yang menunjukkan bahwa rumah Anda akan dijual, hanya orang yang berkendara di jalan Anda yang akan melihat tanda Anda. Anda akan mengambil langkah lebih lanjut untuk mengekspos rumah Anda kepada calon pembeli. Salah satu cara terbaik untuk melakukan ini adalah melalui "Multiple Listing Service" atau MLS Anda. Ini adalah basis data yang digunakan semua agen real estate di area Anda untuk menunjukkan properti. Banyak database MLS dapat dicari dari Internet.

Anda bisa mendapatkan properti Anda terdaftar di MLS lokal Anda dengan biaya tetap. Daftar Flat Fee [http://flatfeelisting.com/] bekerja dengan broker di seluruh Amerika Serikat yang akan memasukkan properti Anda ke MLS lokal serta situs nasional lainnya untuk Anda.

Ketiga, agen real estat dapat membantu memandu Anda menyiapkan rumah Anda untuk ditunjukkan kepada calon pembeli. Sebagai pemilik rumah yang energik, Anda dapat menemukan sumber informasi tentang cara menampilkan rumah Anda dalam cahaya terbaiknya di Web atau di toko-toko buku. Inspeksi rumah juga akan membantu Anda mengetahui dengan tepat apa yang perlu diperbaiki untuk menjadikan rumah Anda dalam kondisi prima. Sebagian besar pembeli memasukkan klausul dalam penawaran mereka yang membuat pembelian bergantung pada laporan pemeriksaan properti yang bersih. Anda memperhatikan laporan inspeksi Anda sendiri akan membantu menghilangkan atau mengurangi negosiasi mengenai kemungkinan ini.

Keempat, banyak orang yang melihat properti "dijual oleh pemilik" berharap harga pencatatan berada di bawah daftar properti oleh pialang biasa. Mereka berharap untuk berbagi dalam tabungan Anda. Dengan menetapkan harga properti Anda tepat di bawah rumah pesaing, Anda akan mendapatkan keunggulan harga yang dapat menarik banyak tawaran sehingga Anda tidak perlu khawatir tentang ekspektasi pembeli terhadap penurunan harga lebih lanjut.

Kelima, pergi rute FSBO dapat menempatkan Anda pada posisi yang kurang menguntungkan ketika datang ke negosiasi dan masalah hukum. Menjual rumah adalah transaksi hukum yang mahal, penawaran, dan penawaran balik adalah bagian dari kontrak yang mengikat secara hukum. Kecuali Anda memiliki akses ke penasihat hukum atau sangat akrab dengan transaksi real estat, Anda perlu mendidik diri sendiri di bidang ini. Jika mungkin bijaksana untuk mempertahankan jasa pengacara real estat hanya untuk memastikan semua yang Anda lakukan adalah demi kepentingan terbaik Anda.

Secara keseluruhan, menjual rumah Anda membutuhkan sejumlah keterampilan dan banyak kesabaran. Meskipun Anda dapat melakukannya sendiri dan mungkin menghemat sejumlah biaya, Anda perlu mendapatkan beberapa pengetahuan dan melakukan banyak tugas yang dapat dilakukan agen real estat untuk Anda. Ingat bahwa banyak orang telah menjual properti mereka sendiri dan Anda juga bisa.

Dijual oleh Pemilik: Off Daftar MLS Adalah Bisnis yang Berisiko

Sejak 2013, telah terjadi peningkatan penjual pra-penjualan properti dan daftar mereka dari Multiple Listing Services (MLS). Core Logic melaporkan bahwa pada tahun 2013, 53% dari transaksi real estat yang dilakukan di AS tidak terdaftar di MLS. Kebanyakan penjual tidak memegang lisensi real estat, dan tidak diizinkan untuk menggunakan MLS – portal cantuman standar untuk agen real estat berlisensi. Meskipun agen pembeli bersedia bekerja dengan daftar For Sale by Owner (FSBO), mereka tidak diizinkan memberi saran atau akses pemasaran kepada penjual.

Penjual yang ingin membuat daftar FSBO mungkin akan kehilangan puluhan ribu dolar dalam nilai pasar riil pada properti, terutama jika mereka mencantumkan properti tanpa penilaian terbaru atau riset pasar terkini. Seringkali penjual akan mencantumkan FSBO berdasarkan harga jual rumah tetangga, yang mungkin atau mungkin bukan pilihan terbaik untuk properti yang sebanding. Agen real estat lokal mencantumkan properti secara terus-menerus di area penjualan regional mereka dan paling cocok untuk menawarkan perbandingan pasar di lingkungan yang dicakupnya. Ingat, penilaian pajak, meskipun sudah tersedia, bukanlah alat terbaik untuk mengukur nilai pasar sejati properti pada setiap titik waktu tertentu.

Satu nuansa tentang penjualan FSBO yang seharusnya memberi penjual jeda adalah kenyataan bahwa agen pembeli yang berpengalaman dapat memegang kendali dalam transaksi real estat FSBO. Mengapa? Penjual mungkin tidak akrab dengan undang-undang negara bagian dan kode fidusia dan / atau konsekuensi dari masalah kontrak yang muncul selama negosiasi. Bahkan dengan seorang pengacara yang menciptakan kontrak real estat di properti, hasil akhir penjualan properti Dijual oleh Pemilik (FSBO) dapat dijual atas berbagai masalah. REALTOR berpengalaman tahu bagaimana menghindari rintangan ini dengan cepat dan menjaga transaksi properti di jalurnya.

FSBO Tidak Sama dengan Potensi Iklan REALTOR

Bekerja dengan REALTOR profesional bernilai komisi dalam situasi seperti ini. FSBO memiliki kesempatan terbatas untuk pemasaran, menjadi sangat bergantung pada situs portal web real estate seperti Zillow.com. Dengan agen berpengalaman, penetrasi iklan untuk properti jauh lebih besar. Sebagai contoh, saya daftar properti saya untuk dijual di Williamsburg, Virginia pada empat situs web MLS. Ini memberikan penjual saya dan area cakupan luas sehingga agen lain dapat melihat daftar dan pembeli di MLS juga dapat melihatnya. Daftar MLS saya juga dipublikasikan ulang di Realtor.com, yang dimiliki oleh National Association of Realtors dan juga merupakan situs web terkemuka di industri.

Broker saya, Coldwell Banker Traditions, juga memiliki mekanisme pencatatan di situs webnya yang berbasis lokal, di mana properti klien saya menerima visibilitas yang sangat baik. Tidak semua properti REALTORS daftar ini secara luas di Web, jadi periksa dengan agen real estat individu dan meminta mereka untuk informasi spesifik tentang iklan yang disediakan untuk daftar klien melalui MLS dan tempat-tempat lain di Web.

Ada kerugian lain untuk mendaftarkan properti tanpa agen. Jika pemilik kebetulan melewatkan pameran dengan calon pembeli, dia mungkin kehilangan kesempatan untuk menjual properti sama sekali. Untuk penjualan real estat di wilayah saya, Virginia Tenggara, pemilik tidak diizinkan menggunakan formulir hukum yang dibuat oleh Virginia Association for Realtors (VAR), kecuali jika mereka dilisensikan. Formulir real estat secara resmi dilindungi hak cipta oleh VAR dan disetujui untuk digunakan hanya oleh keanggotaan. Ini menempatkan penjual pada kerugian lain yang berbeda dalam transaksi. Harus membuat formulir hukum baru tidak hanya memakan waktu, itu dapat meningkatkan biaya untuk seorang pengacara.

Selain beberapa keuntungan yang lebih jelas untuk mendaftar dengan agen real estate berlisensi, ada juga kesalahpahaman umum bahwa penggunaan pengacara real estat akan menghemat uang dibandingkan komisi agen pembayaran. Penjual masih harus membayar biaya agen pembeli (yang bervariasi berdasarkan negara dan jenis transaksi real estate). Semua kontrak penjualan FSBO harus dibuat dan diselesaikan dengan pengacara. Proses penjualan melibatkan meminta pembeli untuk membaca kontrak dan membuat perubahan. Pengacara merevisi kontrak dengan tepat dan disajikan pada penutupan. Pengacara di Virginia membebankan jauh lebih banyak untuk membuat kontrak asli (dalam pengalaman saya) daripada komisi di sisi penjual – dalam banyak hal. Penjual yang ingin melakukannya sendiri harus secara serius mempertimbangkan biaya pengacara mungkin lebih mahal, dan sebagian besar tidak dapat diprediksi, tergantung pada jumlah formulir hukum yang diperlukan, panjang negosiasi dan persyaratan kontrak tambahan.

Penjual harus membatalkan FSBO dan menjadi pandai di pasar real estat yang pasti bergerak di banyak wilayah di AS. Harga menjadi tren di pasar 2014 dan inventaris rendah di banyak pasar. Jadi penjual harus memiliki saran ahli tentang harga real estat pada nilai pasar saat ini sekarang – lebih dari sebelumnya. Selain potensi kehilangan keuntungan dari penjualan rumah, penjual dapat dengan mudah bersaing dengan masalah hukum dan kontrak yang mungkin tidak dapat diselesaikan dengan cepat. Parahnya lagi, hal-hal ini dapat diselesaikan terlambat untuk mematuhi batas waktu pada pinjaman tertentu seperti FHA dan USDA. Jika penjual tidak tahu apa yang mereka lakukan dan kerangka waktu tidak diperhatikan, ini dapat menyebabkan pembeli kehilangan pinjaman. Pada gilirannya, properti kehilangan pembeli yang baik dan waktu berharga di pasar.

Bijaksanalah dan jangan terlibat dalam bisnis yang berisiko – daftar properti dari MLS atau tanpa agen berlisensi. Yang terbaik adalah memiliki perwakilan dari agen berlisensi karena berbagai alasan. Alasan utamanya adalah: penjual akan memiliki saran ahli, kemungkinan besar akan menjual properti lebih cepat dan properti akan memerintahkan harga pasar yang adil. Katakan tidak pada FSBO. Sebagai gantinya, cari profesional real estat yang cakap di wilayah Anda untuk kepingan pikiran.